Skip to Content

Жили у бабуси...

Дата: 
22.12.2016

Каждый, кто хоть раз брался снимать квартиру в Москве — если речь, конечно, не об «элитке», — наверняка знаком с формулировкой «бабушкин вариант».

Что стоит за этими словами? Какова стандартная комплектация «бабушкиного варианта»? Бежать ли от таких объявлений, сверкая пятками? А если такую квартиру хотите сдать вы сами, стоит ли вкладываться в ремонт? В вопросе разбиралась редакция «Недвижимости и Цен».

Понятно, что определение «бабушкин вариант» — оценочное и условное. И все же большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении, что поставить знак равенства между этим термином и еще одним — «убитая квартира» — сегодня серьезной ошибкой не будет. Арендный фонд за последние несколько лет сильно обновился за счет большого объема новостроек, которые владельцы уже успели привести в порядок и выставить на рынок. И если раньше, чтобы называться «убитой», квартира должна была быть как минимум залитой, погоревшей или хотя бы хорошенько разгромленной, сегодня уже достаточно, чтобы владельцы долгое время не занимались ремонтом и не следили за амортизацией. «По Москве сейчас сдается не меньше полумиллиона квартир, и столько же в ближайшем Подмосковье, — делится данными Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — При этом „убитых“ сейчас на рынке совсем мало, не больше 5 %: собственники научились считать деньги в своем кармане. Несколько лет назад, когда спрос превышал предложение, такую квартиру можно было сдать лишь чуть дешевле обычной. Но сейчас, когда даже скромный арендатор может выбирать, типичная бабушкина квартира просто обречена на простой».

С другой стороны, 5 % от миллиона — это 50 тысяч квартир. Не так уж и мало. Как предостерегает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чаще всего подобные квартиры выставляются в рекламу с более нейтральной пометкой — «простая квартира», «сделан косметический ремонт» и т. п. Пометку «бабушкин вариант» скорее поставят, если квартиру надо сдать срочно, и владелец заранее согласен на дисконт.

Ты узнаешь ее из тысячи

Понятно, что формулировка «бабушкин вариант» взята не с потолка: она довольно точно описывает параметры квартир, сдаваемых как самими бабушками и дедушками, перебравшимися, например, на дачу, так и их нерадивыми (или просто не имеющими средств на минимальный ремонт и обстановку) наследниками. «У моих знакомых был случай, — рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Покупатель искал квартиру в старом фонде. Вариант нашелся, но собственник не предупредил, что эту квартиру сдает одна из наследниц. В итоге шок испытали все: и риелтор, и покупатель, которого, не подготовив, пригласили на просмотр, и сам продавец — он, конечно, был в курсе, что жилплощадь сдается, но никак не ожидал увидеть там толпу мигрантов, двухъярусные кровати по периметру комнаты и прочие „прелести“». При такой эксплуатации «убить» квартиру можно и за полгода. Результат для съемщика — битый кафель, старая, расшатанная и текущая сантехника, ковры на стенах, мебель 80-х и ранее (впрочем, 90-е — уже тоже вполне «бабушкины»), на полу — рассохшийся паркет, ободранные доски, а то и клочья линолеума или потерявший всякий цвет ковролин. «В основном, конечно, "бабушкин вариант" можно найти в пятиэтажках и другом старом фонде. Но, как ни удивительно, такие квартиры есть и в новостройках: бывает, люди покупают жилье с самым простым ремонтом от застройщика и заставляют квартиру различными старыми вещами — из серии того, что раньше ссылалось на дачу», — рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья».

Как примету времени, связанную именно с организацией в сдаваемых квартирах мигрантских общежитий, можно добавить и полное отсутствие мебели, даже старой (чтобы обеспечить максимум спальных мест, от всего лишнего избавляются).

Qui prodest

Зачем снимать плохую квартиру, если можно снять хорошую? Ответ, как нетрудно догадаться, имеет экономические корни. «Целевая аудитория такого предложения — студенты, одинокие молодые люди, которые копят на что-то или просто ограничены финансово, мигранты. Целенаправленно подобное жилье не ищут, но часто в обозначенном бюджете бывают доступны только "бабушкины варианты"», — комментирует Николай Косяк, руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co.

Сколько можно сэкономить? Ирина Доброхотова рассказывает, что собственники «убитого» жилья как будто и не слышали о кризисе и продолжают выставлять свои квартиры по среднерыночной ставке. Однако при торге настойчивый арендатор вполне может выторговать скидку в 15–20%. «Плюсов для съемщика может быть несколько: возможность снизить плату за аренду, договориться об отсутствии страхового депозита, — добавляет эксперт. — А если собственник лояльно относится к перестановке и приветствует любые изменения в квартире, постепенно жилье можно улучшить до вполне приличного состояния (при этом желательно подстраховаться от повышения арендной ставки на какой-то срок, отдельно обозначив это в договоре найма). Так что неленивые и креативные арендаторы могут даже выиграть от аренды такого жилья».

Лучшее — враг посредственного?

Как говорит Павел Луценко, если «однушку» в состоянии «под бабушку» собственник сдаст за 15–25 тысяч рублей в месяц (в зависимости от местоположения), то с дешевой, но приличной отделкой она может сдаваться уже минимум за 30–40 тысяч: «Отделка, конечно, влетит в копеечку: за косметический ремонт небольшой однокомнатной квартиры придется выложить не меньше 150 тысяч рублей, за минимум мебели — еще 200–300 тысяч».

На ремонт и более-менее приличную обстановку нужно потратить порядка 200 тысяч рублей, и это — без учета капитального ремонта санузла, говорит Роман Бабичев: «И если в квартиру вложить 200 тысяч, цену можно будет поднять с условных 20–25 тысяч максимум тысяч на пять. „Отбить“ этот ремонт можно будет через 40 месяцев, а это 3,5 года. При этом если люди живут в это время в квартире, то после них опять придется делать ремонт. В нынешней экономической ситуации целесообразность переделки „бабушкиного варианта“ сомнительна».

«При прочих равных условиях аккуратная квартира со свежим ремонтом, приятной атмосферой вызовет больше симпатии у потенциального арендатора, нежели обшарпанная халупа с неработающей сантехникой. Но первая квартира будет обладать большей ликвидностью исключительно в рамках своего класса, — говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Об этом следует помнить собственнику, планирующему делать ремонт перед сдачей жилья в аренду. То есть не надо вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт в дешевой квартире, надеясь тем самым значительно повысить арендную ставку либо перевести квартиру в другой класс. Если собственник планирует сдавать квартиру по демократичной цене, достаточно освежить обои и потолки». И все же полностью «убитую» квартиру лучше привести в порядок перед сдачей, советует Павел Луценко, иначе шансы сдать ее, пусть и дешево, стремятся к нулю: «Приличный риелтор не возьмется ее сдавать, а это уход в полукриминальный сектор, работа с сомнительными посредниками, сдача в аренду дружному коллективу гастарбайтеров, а то и что-нибудь похуже со всеми вытекающими последствиями, включая проблемы с законом». Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод: со временем «бабушкиных» квартир будет все меньше. «Люди хотят жить в нормальных, свежих квартирах, — резюмирует Роман Бабичев. — В ближайшие лет пять количество таких жилплощадей сократится процентов на 50. А чтобы приличная квартира стала „бабушкиным вариантом“, потребуется лет 40, так что тенденции к увеличению таких вариантов нет».

 

Источник: Drealty