Skip to Content

Ипотечный кредит сегодня или как не попасть в долговую яму

Дата: 
01.07.2011

Одной из первой жертв кризиса недвижимости стал ипотечный брокер. «Отряд не заметил потери бойца» и кредитные инспекторы банков стали продвигать банковские продукты.

Не так давно крупнейший банк России Сбербанк перешел на аннуитетные платежи по ипотечным кредитам. По моему мнению, доля на рынке ипотечных кредитов этого банка не менее шестидесяти процентов.

Один из моих знакомых поручил моему агентству подобрать наиболее оптимальный банковский продукт для приобретения квартиры на вторичном рынке в центре Саратова на сумму 5 миллионов рублей.

Не мудрствуя лукаво, я воспользовался ипотечным калькулятором Сбербанка России и сделал расчеты по тарифам «Газпромбанка» по данной заявке.

Итак, что получилось.

1. Сбербанк России: аннуитетные платежи, процентная ставка при сумме кредита 5 000 000 рублей, первоначальном взносе от 10 до 30% и условии приобретения квартиры на вторичном рынке - 15%, срок кредита — 15 лет.

Ипотечный кредит на рынке недвижимости Саратова

Сумма переплаты по такому привлекательному банковскому продукту составит 7 596 284,07 рублей (151,93% от суммы кредита).

Если бы кредит при прочих равных погашался дифференцированными платежами,  сумма переплаты была бы на  1 940 034,07 рублей меньше, т.е только 113,13%.

2. "Газпромбанк": дифференцированные платежи, процентная ставка при сумме кредита 5 000 000 рублей, первоначальном взносе от 10 до 30% и условии приобретения квартиры на вторичном рынке - 12,5%, срок кредита — 15 лет.

Сумма переплаты по такому кредиту составит 4 713 556,75 рублей, что на 2 882 727,32 рублей меньше, чем кредит Сбербанка.

Причем, что интересно, по кредитному продукту Сбербанка первые четыре года  должник фактически оплачивает проценты по кредиту (свыше 80% от суммы платежа),  при этом сумма основного долга практически не меняется. Т.е. через 5-7 лет погашать досрочно аннуитетный платеж будет экономически нецелесообразно.

Иная картина при дифференцированных платежах: в течение первых пяти лет на должника выпадает максимальная финансовая нагрузка, но досрочно погашать кредит становится выгодно на любом этапе. В платежах по такому кредиту в течение первых четырех лет равными долями убывает и тело кредита, а соответственно и проценты по кредиту.

3. Рассмотрим третью схему получить крышу над головой - аренда квартиры.

Средняя стоимость аренды «упакованной» двухкомнатной квартиры с мебелью в центре Саратова составляет 25 000 рублей. За 15 лет арендатор заплатит 4 500 000 рублей, но при этом есть свобода маневра, т.к. цена аренды 1-комнатной квартиры в Заводском районе г. Саратова составляет 6000-8000 рублей в месяц. Если учесть, что средства, направленные на приобретение в будущем квартиры могут быть использованы благородным способом — акции, обучение, развитие бизнеса, либо приобретение квартиры меньшей площади, которая сдается в аренду, приобретение земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, где перспективно развивается инфраструктура, то начинаешь чувствовать себя значительнее увереннее.

Иногда полезно подумать и посчитать, прежде чем принимать окончательное решение по жилищным вопросам.

Хотелось бы данную тему обсудить и на форуме, где кредитные инспекторы ведущих банков честно ответят на Ваши вопросы.

Директор ООО «Агентство «Алмаз-А»
А.Пегов

Комментарии

Ипотечное кредитование в России

Прочитав Вашу статью,хочу оставить свой комментарий.
На сегодняшний момент в России покупать жилье в новостройках или на вторичном рынке используя такой инструмент,как ипотека,не выгодно.Во-первых,процентная ставка практически во всех банках высокая.И практически получается,что людям надо горбатиться всю свою молодость ради того,чтобы оплачивать проценты банкам.Во-вторых,следующий бум строительства и продажи жилья по моим прогнозам будет не ранее,чем через 8-10 лет.В-третьих,цены на недвижимость у нас необоснованно завышены.
Вкладывать сейчас средства считаю нужным в акции,земельные участки,получение хорошего образования,создание небольших строительных кооперативов.
С уважением,Константин.