Skip to Content

Анализ офисного рынка недвижимости Саратова

Дата: 
26.04.2011

Уровень обеспеченности Саратова высококлассными офисными зданиями (классов А и В)остается одним из самых низких в России – 84,5 кв.м. на 1000 жителей.

Таблица. 3.1. Распределение офисных зданий по классам.

Тип
здания

Общая
площадь, м
²

Офисная
площадь, м²

Количество
зданий

Класс А-

22
600

13
300

2

Класс В

82
964

56
638

14

Класс С

106
411

71
025

16

ИТОГО:

211
975

140
963

32

Источник: Бюро недвижимости Smolyakoff

Территориальное распределение офисных центров в целом соответствует общероссийской тенденции размещения в центральных деловых районах, в частности на центральный деловой район приходится 71% предложения офисных помещений Саратова.

Основными арендаторами в классе А в Саратове являются крупные финансовые компании, предприятия нефтегазового и энергетического сектора, IT компании, а также компании, занимающиеся внешнеторговыми операциями.

Спрос на качественные офисные помещения Саратова предъявляется со стороны крупных и средних предприятий, количество которых ежегодно увеличивается, в основном за счет открытия в Саратове представительств иногородних компаний. Средняя арендуемая (или приобретаемая) площадь составляет 150-250 кв.м. При этом в условиях экономического спада 2008-2010 гг. наметилась тенденция спроса на качественные офисные площади со стороны субъектов малого бизнеса в сегменте финансов, операций с недвижимостью, юридических компаний на небольшие (30-80 кв.м.) площади. Как правило, это связано со снижением ставок аренды, которое сделало доступным переезд из менее презентабельных зданий класса С. В этой связи, управляющие некоторых зданий класса А и В изменили типовые условия предоставления площадей в сторону снижения с 60-100 кв.м. до 25-40 кв.м. минимальной сдаваемой в аренду офисной площади.

Тенденции развития офисного рынка в среднесрочной перспективе 

Рынок аренды саратовских деловых центров активно рос в период с 2004 по 2008, достигнув своих максимальных значений в начале рецессии в III квартале 2008 года (см. рис. 3.3.). Наибольшее снижение ставок за время кризиса пришлось на класс В – 32%.

Рисунок 3.3. Динамика роста средних арендных ставок в ДЦ Саратова в 2004-2008 гг.
(руб./кв.м. в месяц, включая налоги и эксплуатационные расходы)

На основании данных о запрашиваемых ставках аренды и уровне загрузки одного из качественных саратовских офисных центров (доля на рынке 15%) за 2006-2010 гг. был составлен график изменения темпов роста ставок и уровня загрузки. Темп роста ставок показывает изменение реальных значений по отношению к базовому январю 2006 года, с учетом индекса потребительских цен РФ (см. рис. 3.4.). 

Рисунок 3.4. Динамика темпов роста запрашиваемых арендных ставок и  уровня

 

На основании полученных данных, а также данных в целом по рынку была определена цикличность саратовского рынка офисных центров. На рис. 3.6. показано, на какой фазе цикла находился рынок офисной  недвижимости. Рынки перемещаются по часовой стрелке, на левой стороне часов – благоприятные условия владельца, а рынки на правой стороне часов – благоприятные условия арендатора. Саратовский рынок начал свое Замедление уже с 3 квартала 2007 года, когда рост арендных ставок перестал опережать рост потребительских цен в стране, а уровни загрузки оставались высокими.

Рисунок 3.6. Определение фазы цикла рынка офисной недвижимости Саратова.


С 3 квартала 2008 года саратовский рынок перешел в фазу Падения, когда начался рост свободных площадей и арендные ставки начали падать. Текущее положение рынка можно охарактеризовать как окончание Застойного рынка («дно рынка»), на котором стабилизируются запрашиваемые ставки и более не идут вниз, при этом вакантные площади постепенно начинают заполняться новыми арендаторами.

В целом по рынку в ближайшие 2 года ожидается снижение темпов прироста общего объема качественных офисных площадей, новые проекты практически не анонсируются, при этом на рынке существует еще достаточное количество объектов на начальной стадии строительства, замороженные в период кризиса.

Таблица. 3.3. Изменение объема предложения качественных офисных площадей.

Объем
предложения качественных ДЦ

2006

2007

2008

2009

2010

2011*

2012*

2013*

Класс А, прирост, м²

4500

 

 

 

8800

3000

9000

10425

Класс В, прирост, м²

 

5600

7125

13900

4003

 

 

23520

Общий прирост, м²

4
500

5
600

7
125

13
900

12
803

3
000

9
000

33
945

Темп прироста

17,3%

18,4%

19,7%

32,1%

22,4%

4,3%

12,3%

41,4%

Общий фонд  А и В, м²

30
510

36
110

43
235

57
135

69
938

72
938

81
938

115
883

* - прогноз
Источник: Бюро недвижимости
Smolyakoff

Спрос на качественные офисные площади  в течение 2010 года показывает положительную динамику. Основную долю в структуре поглощения занимают офисные площади (более 65%) ввиду их больше объема.

Мы полагаем, что арендные ставки cтабилизировались на достигнутом в 3 квартал 2010 года уровне, и сначала 2011 года ожидается их плавный номинальный рост на фоне сокращения вакантных площадей в качественных офисных центрах. Мы также допускаем возможность поглощения части ожидаемого предложения в виде покупки корпорациями площадей для собственного пользования.

Виталий Смоляков
Бюро недвижимости Smolyakoff