Skip to Content

Безопасность сделок с новостройками на рынке Саратова

Дата: 
26.06.2010

Саратов, в отличие от других городов, миновала участь больших строительных пирамид, но это обстоятельство не спасло отдельных сограждан от существенных потерь денежных средств на первичном рынке.

Большинство саратовских строителей достойно выходили из конфликтных ситуаций, даже в случае возникновения "двойных продаж". Это относится, в первую очередь, к тем строителям, кто дорожит своей репутацией.

Принятый Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о ДДУ), предоставил дополнительные гарантии тем, у кого разрешение на строительство объекта было выдано после вступления в силу данного закона, и, соответственно, тем, кто оформляет договоры соответствующим образом с последующей регистрацией в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Анализ судебных решений в отношение квартир на первичном рынке недвижимости (долей в доме), позволяет сделать вывод, что в 95% случаев проблем удалось бы избежать, если бы клиенты ответственно относились к формированию договорных отношений.

Независимо от типа договора (договор долевого участия в строительстве, инвестиционный договор, договор уступки права требования, договор купли-продажи и т.д.), в отношении покупателя (инвестора, дольщика) действует закон "О защите прав потребителей" в том случае, если квартира строится для собственных нужд и будущий правообладатель не имел возможности принимать участия в общих делах, связанных со строительством дома, влиять на темпы строительства, принимать решения по основным вопросам, связанным со строительством и т.д.

Основные причины потери права собственности можно систематизировать и обобщить на примерах ЖСК "Календула", ЖСК "Руна", ул. Мичурина, 84 (застройщик ГУФ СИН России по Саратовской области).

Потеря права собственности в ЖСК "Календула" была обусловлена отсутствием контроля со стороны правления и общего собрания ЖСК за деятельностью председателя Д.Л. Фирсина, однако, если клиент, либо сопровождающий его риэлтор, потрудились бы изучить устав ЖСК "Календула", зарегистрированный в Администрации Октябрьского района г. Саратова в 1994 году, то многих потерь удалось бы избежать.

Анализ судебных решений по ЖСК "Календула" дает основания сделать вывод, что большинство пострадавших не проявили должной осмотрительности в подготовке правоустанавливающих документов, т.к., по моему глубокому убеждению, посредник (риэлтор), обязаны были провести, либо обеспечить проведение правового исследования правоустанавливающих документов, в ходе которого были бы обозначены риски и, соответственно, меры по минимизации финансовых рисков клиента.

В ситуациях, связанных с потерей будущей собственности в ЖСК "Руна", зачастую имели место отчуждение долей при отсутствии актов сверки, определяющих объем выполненных работ и, соответственно, полномочия дольщиков по отчуждению данных объектов. И в данном случае гарантией безопасности финансовых интересов клиентов могло бы быть проявление элементарной добросовестности со стороны лиц, сопровождающих сделки.

Ошибки несостоявшихся правообладателей при строительстве дома, застройщиком которого является ГУФ СИН по Саратовской области (ул. Мичурина, 84), не отличались многообразием: договор между застройщиком и подрядчиком ЗАО "Строитель" содержал два пункта, из анализа которых можно было сделать вывод о невозможности реализации квартир ЗАО "Строитель" без согласия застройщика. Невнимание посредников к особенностям правоотношений между застройщиком и подрядчиком, привело к потере права собственности невезучих клиентов ЗАО "Строитель".

Резюмируя вышесказанное, можно уверенно сделать вывод: большинство проблем на первичном рынке недвижимости, связанных с финансовыми потерями, были обусловлены доверчивостью граждан, некомпетентностью посредников и недобросовестностью строителей. Благодатной почвой для этого являлся правовой нигилизм контрагентов, ажиотаж и поспешность растущего рынка недвижимости.

Разумеется, не каждый риэлтор имеет возможность провести правовое исследование правоустанавливающих документов, но этот фактор меньше всего должен интересовать клиента. Клиент всегда имеет право застраховать финансовый риск сделки, а посредник - свою профессиональную ответственность. Если клиент и риэлтор не делают ничего для обеспечения собственной безопасности, либо безопасности контрагента, отсюда и результат.

Мой совет при оформлении сделок на первичном рынке недвижимости - ответственный подход к составлению пакета правоустанавливающих документов и формализации отношений с посредником, будь то юрист, адвокат либо риэлтор.

Председатель комитета СМЛС
А.Пегов