Skip to Content

Недвижимость и кризис. Возможные сценарии

Дата: 
25.04.2009

Так чего же действительно стоит ожидать от цен, от рынка в целом? – На этот вопрос недавно сообща попытались ответить екатеринбургские риэлторы. В Уральской палате недвижимости состоялся «круглый стол» с участием более 30 профессионалов риэлторского бизнеса. В ходе обсуждения сегодняшней ситуации на рынке недвижимости специалисты выслушали мнения коллег по возможному развитию событий и сформулировали общее коллективное видение недалекой перспективы. Выводы сделаны на основе именно текущих рыночных тенденций, что говорит о том, что с изменением их в ту или иную сторону прогнозы могут быть иными.
 

Участники «круглого стола» признали, что утверждение московских коллег о 50-процентном снижении цен на недвижимость, которое прогнозируется в столице, для Екатеринбурга не актуально. Этого в уральской столице не произойдет по объективным причинам. Речь может идти лишь о коррекции цен в сторону понижения, но большое падение изначально ограничено высоким уровнем себестоимости строительства.

Для справки: себестоимость строительства без затрат на землю и подключение к сетям в любом городе страны, даже в Москве, на сегодняшний день составляет, по словам заместителя главы города по строительству Владимира Крицкого, 24 тысячи рублей за квадратный метр. Однако окончательная стоимость «квадрата» в городах значительно больше и варьируется в зависимости от затрат на приобретение участка, подключение к сетям и «социальной нагрузки» в виде построенных рядом с объектом детских садов, школ, поликлиник и т.п. У нас себестоимость строительства, в среднем, составляет 35 000–40 000 рублей. В Москве значительно выше.

Общая оценка экспертов сводится к следующему:
– Сценариев развития событий множество. Аргументом в пользу снижения цен на недвижимость может служить сокращение доли ипотечных сделок. Еще в сентябре, по данным ФРС, эта доля составляла 46 % от общего числа сделок. Но платежеспособный спрос уменьшается и будет уменьшаться до окончания кризиса. В то же время нельзя отвергать доводы о том, что обвала рынка не будет. Во-первых, количество денежной массы у населения значительно выросло и, как минимум, соизмеримо с суммой, выданной банками ипотечным покупателям за последние пять лет. В стране только за сентябрь и октябрь 2008 года вкладчиками снято со счетов 440 млрд руб., а за ноябрь государство даже не объявляет суммы – они значительны. Следующий довод связан, как уже было сказано, с ростом себестоимости строительства. Квартира не может стоить дешевле затрат на ее строительство.

И еще довод: по данным ФРС, у нас ежемесячно совершается около 2100 сделок, а за год приобретается около 26 тысяч объектов. В течение 2008 года в городе построено 1 млн квадратных метров жилья на первичном рынке (в дальнейшем, видимо, эта цифра значительно уменьшится). Если учесть, что одна квартира – это около 60 квадратных метров, то получается, что половина денег покупателей уходила на покупку «первички». Следовательно, можно предположить, что в связи со снижением объемов строительства доля неудовлетворенного потребительского спроса на эту недвижимость перераспределится на «вторичку», в результате объем «вторички» уменьшится. А там, где уменьшается предложение, растут цены.

Разговоры о сильном перегреве рынка недвижимости в Екатеринбурге не имеют под собой реальных оснований еще и потому, что в 2007–2008 годах цены здесь практически не повышались (Екатеринбург – единственный из городов-миллионников, где цены не росли после 2006 года). И теперь спекулянты с рынка ушли, и все сделки совершаются людьми для удовлетворения своих жилищных потребностей. В отличие от Москвы, где на фоне нынешнего скачка цен на 25–35 % очень сильна спекулятивная составляющая. Поэтому разумно говорить, что перегрев имеет место в Москве и там можно ожидать резкого снижения, у нас же – нет.

Есть еще факторы в пользу утверждений о невозможности обвала рынка, которые легко измерить. Это сокращение количества объектов, выставляемых на вторичном рынке. За последние полтора месяца оно снизилось на 4 %, то есть с 12 555 до 12 100 лотов. По данным Риэлторского информационного центра, предложение однокомнатных квартир за это время уменьшилось на 24 %. Совершаются в основном сделки по 1-, 2-комнатным квартирам и квартирам в спецпроектах.

Надо понимать, что сейчас идет настоящая информационная война. Компании, работающие на фондовых рынках, стараются внушить людям, что будет 50-процентный обвал рынка недвижимости, и поэтому разумно вкладывать деньги в акции. Нужно трезво оценивать такие «прогнозы» и советы «аналитиков», – считают риэлторы.

Светлана СОЛОВЬЕВА

Источник: Журнал «Ваш вариант!»